Rękojmia na lokal mieszkalny lub dom
Nabywając lokal mieszkalny bądź dom, konsument ma prawo oczekiwać, że będzie on spełniał określone standardy jakościowe i funkcjonalne. W przypadku, gdy zakupiona nieruchomość nie odpowiada tym oczekiwaniom, przepisy dotyczące rękojmi mogą być kluczowe.
Zgodnie z art. 560 § 1 KC jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. W świetle art. 556 § 1 KC wadą fizyczną są wszystkie te usterki lub nieprawidłowości, które zmniejszają wartość rzeczy lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. Podstawę do obniżenia ceny stanowi także okoliczność, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego.
Zasada ta odnosi się również lokali mieszkalnych, użytkowych i domów.
Aby skorzystać z prawa do obniżenia ceny, nabywca powinien w pierwszej kolejności zawiadomić sprzedawcę o istniejących wadach i wyznaczyć termin naprawy tych usterek. Jeśli naprawa nie jest możliwa lub nie przynosi oczekiwanych rezultatów, nabywca może żądać obniżenia ceny.
Wysokość obniżenia ceny zależy od stopnia wadliwości lokalu oraz wpływu tych wad na jego wartość rynkową.
Kiedy można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny
Nabywca lokalu lub domu ma prawo do obniżenia ceny zakupu na podstawie przepisów o rękojmi w przypadku istnienia wad, które nie pozwalają na pełne zaspokojenie jego oczekiwań związanych z nieruchomością. Ważne jest jednak terminowe zgłoszenie tych wad oraz uzasadnienie ich wpływu na wartość nieruchomości.
Oświadczenie o obniżeniu ceny ma charakter prawnokształtujący i jego złożenie powoduje obniżenie ceny do poziomu określonego w art. 560 § 3 KC. Wobec powyższego, po złożeniu oświadczenia przez nabywcę sprzedawca powinien był zwrócić mu kwotę wynikającą z różnicy między zapłaconą ceną, a ceną po jej obniżeniu.
Wysokość obniżenia ceny z uwagi na wady
Często nie jest możliwe wskazanie relacji wartości lokalu z wadami jak i bez wad i często spotykaną metodą wyceny obniżenia ceny jest wskazanie jej jako koszt usunięcia wady na co wskazuje na ugruntowane stanowisko orzecznicze w tym zakresie zawarte między innymi w następujących orzeczeniach:
I. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu – I Wydział Cywilny z dnia 18 lipca 2019 r.
I ACa 452/19 Zgodnie z art. 560 § 3 KC obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Tak określony stosunek, co do zasady, nie jest tożsamy z wartością kosztów usunięcia wady. Nie oznacza to jednak wykluczenia możliwości obniżenia ceny o koszty usunięcia wady. Ocena ta zależy zawsze od konkretnych okoliczności faktycznych sprawy.
II. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – V Wydział Cywilny z dnia 21 lutego 2018 r.
V AGa 50/18 Istota obniżenia ceny na podstawie art. 560 § 3 KC polega na przywróceniu ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej.
III. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z dnia 8 lipca 2016 r. I ACa 172/16 Regulacja art. 560 § 3 KC oznacza, że o wysokości roszczenia decydują dwie wartości: wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy obciążonej wadami. W praktyce jednak ustalenie wartości rynkowej rzeczy posiadającej takie wady, jak w konkretnej sprawie byłoby w zasadzie niemożliwe z uwagi na brak danych dotyczących wartości rynkowych budynków obarczonych zbliżonymi wadami. O ile zatem omawiana norma prawna nie uprawnia do automatycznego zrównania zakresu obniżki ceny z kosztem, potencjalnym czy rzeczywistym, usunięcia wad rzeczy sprzedanej, tym niemniej powszechnie przyjmuje się, że wysokości kosztów niezbędnych do usunięcia stwierdzonych wad może być pomocna przy weryfikacji, o jaką kwotę wartość rzeczy jest mniejsza z uwagi na obciążające ją wady, które można usunąć. W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego to bowiem właśnie koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej.
